←近隣住民はファミリー層が多いことから、施設内の通路はゆったりとした幅に
◆八王子最大級の複合商業施設、22日開業◆イーアス高尾◆
大和ハウス工業（株）は22日、住・商一体の複合開発事業「高尾サクラシティ」の一環である大型複合商業施設「iias（イーアス）高尾」（東京都八王子市）をオープンさせました。

　JR中央線・京王電鉄高尾線「高尾」駅より徒歩6分に立地。敷地面積6万3,679.86平方メートル、延床面積8万757,54平方メートル。ショッピングセンターの面積は4万9,002．45平方メートルで同市最大。鉄骨造地上3階建て、1・2階は120テナントが入居する店舗フロア、3階および屋上は駐車場。

　コンセプトは「ちょうどいいが、心地いい」。地元密着型施設とするため、地産地消にこだわった惣菜を販売する地元企業「EN TABLE」や、高尾山のフィールド案内も行なう「山専 ICI石井スポーツ」など、地域特性の強いテナントを誘致した。さらに、施設内でカルチャー教室や祭り等のイベントを開き、地域との連携を図る見込みです。
　また、同施設は運営面でも近隣住民に配慮。施設来場者による施設周辺の交通渋滞を緩和するため、公共交通機関のICカードをかざすと施設内で利用可能なクーポンを提供する「ICカードタッチキャンペーン」や、同施設から5km圏内を対象とした「無料シャトルバス」の運行等、対策を行ないます。
　20日に開催された報道関係者向け事前内覧会で、同社SC事業部事業部長の増田尚嘉氏は、「近隣住民の生活利便性に貢献できるよう、デイリーユースのテナントを揃えた。週1、2の頻度で利用していただきたい。初年度売り上げ目標は220億円、来場者数目標は年間1,000万人を目指す」と述べています。

　なお、「高尾サクラシティ」の住宅事業である、大型分譲マンション「プレミスト高尾サクラシティ」（総戸数416戸）、戸建分譲「セキュレアガーデン高尾サクラシティ」（総区画83区画）は、都心への通勤利便性や自然豊かな住環境が評価され、全戸完売しています。　

　「高尾サクラシティ」ではサステナブルなまちづくりを目指し、まち全体の電力使用動向をホームページ等に掲載し可視化するほか、電力使用量が多い盛夏時は施設来場特典を設けるなどして居住者をイーアスに誘導し、1人あたり当たりのエアコン使用を見直す「クールシェア」にも取り組む予定です。

★私たち、センチュリー２１金子不動産のスタッフは関係者限定のプレオープン特別チケットを早々にゲットして一足早く内覧&お買いものをしてきました♪
本当に大きな施設でイ○ンモールやミスター○ックスなどの大型ショッピングセンターと双璧を成しそうですね。
入居店舗は施設ごとにバラバラですから購買層も重ならないでしょうし良い施設だと思いました。

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Ｑ．転勤などでローンが残っている住宅を賃貸に出す際はどうなるの？
【回答】転勤や介護で融資を受けている住居に住めなくなり、賃貸に出す場合には事前に金融機関へ届け出を行う必要があります。
民間金融機関でも金融機関によって対応は異なりますが、引き続き返済を滞りなく継続できると判断されれば認められることもあるようです。無断で賃貸するなど当初の取り決めに違反すると一括返済を求められることもあるので注意が必要です。
【解説】本来住宅ローンは、自分が住むための家を購入するために利用できるものです。ただ、当初はマイホームとして購入しても転勤や転職など止むを得ず住むことができずにローンが残ったまま賃貸に出すケースでは、支援機構や民間の金融機関では対応をとってくれますので、実際に利用する際には、自分で判断せず金融機関に必ず相談してください。

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◆住宅ローンの金利の種類は？◆
住宅ローンの金利には、固定金利と変動金利、固定金利選択型があります。固定金利は全期間固定のタイプと段階金利型固定のタイプとがあり、変動金利も一般的な変動金利のほか、固定金利選択型や、上限金利特約付変動金利とがあります。

【種類や特徴、メリットと注意点】
★固定金利 全期間固定
全期間適用金利が変わらない。 適用金利が変わらないため、低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクをヘッジできる。
返済額が一定のため、家計管理しやすい。
金利下降期に借りると、結果的に金利負担が大きくなる可能性も。金利が低下して金利差が一定以上になったら、借り換えも検討しましょう。

★段階金利型
11年目に金利がアップするなど、段階金利型。 途中で1度の金利上昇はあるものの、低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクをヘッジできる。
金利は1度変わるだけなので、比較的家計管理しやすい。

★変動金利
変動金利は年2回、金利が見直されるが、5年間は返済額固定の場合が多い。 低金利期や金利下降期には低金利メリットを享受できる。
返済額は5年間変わらないため、 急激な金利上昇期には未収利息が元金に組み込まれ、元金が増えることも。
適用金利が上がると毎5年に返済額がアップする。

★上限金利特約
（キャップ）付
変動金利 年2回、金利が見直されるが、上限金利を超えることはない。 期間内は上限金利以上に金利が上がらない安心感がある。
低金利期や金利下降期には低金利メリットを享受できる。

当初設定した期間ごとに返済額は変わる。適用金利が上がると返済額はアップ。
上限金利が設定されている分、変動よりもリスクは抑えめだが、その分金利は高め。

★固定金利選択型
固定金利選択型は固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選ぶ。 固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選べる自由度があるのがメリット。
金利上昇が続くと、初めから長期の固定金利にしておいた方が有利な結果になり、金利下降が続くと、初めから変動金利にしておいた方が有利な結果になる。


★固定金利を選ぶのがセオリー？
どのタイプの金利を選択するかは、住宅ローン選びの重要なポイント。一般に、住宅ローンは高額で長期の借入れになるので、固定金利がセオリーとされています。固定金利は借入時に返済までの金利が決定します。つまり、毎月の返済額と、総返済額の上限が決定されるので、毎月の家計管理もしやすく、老後生活資金のプランニングもしやすくなります。固定金利を選択した場合のリスクは、借入後にさらに金利が低下すると、結果的に金利負担が大きくなるという点。ただし、このリスクは低金利のものに借り換えを行うことによってある程度防ぐことができます。将来、借換えがしやすいよう、なるべく繰上げ返済を行ってローン残高を減らしておくなどの対策も必要です。

★借入できる金額を決める
このように、金利が上昇しても借入額が少額であれば返済額のアップ額も小さくてすみます。金利上昇の際でも、対応できる増額であるかどうかをあらかじめ検討しておきましょう。

【借入期間が短ければリスクは小さい】
2,000万円を5年固定2％で借入れた場合

＜返済期間10年＞ 5年後残高 10,499,195円
＜返済期間30年＞ 5年後残高 17,440,892円

このように、借入期間が短いほどローン残高が早く減少します。ローン残高が少なければ金利上昇リスクも抑えることができます。金利の見直し時期までは共稼ぎで返済を多くできる、退職金や相続などでの収入が見込める、という場合にはかなりリスクを抑えることができるでしょう。

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◆空き家媒介、宅建事業者の負担適正化にも言及
国土交通省の社会資本整備審議会産業分科会不動産部会（部会長：中田裕康早稲田大学大学院法務研究科教授）は16日、33回目となる会合を開き、「空き家対策等に係る中間とりまとめ（提言）」案をまとめた。
同案では、空き家問題の解消に向けた具体的な取り組みとして、「空き家対策推進のための基礎整備」、「発生予防」、「適正な管理」「マッチング・媒介機能強化」、「再生・リノベーション」、「地域における空き家の活用」「除却」「空き地の活用」「空き家に係る調査・分析や政策研究の充実」を挙げ、それぞれの課題や求められる取り組みについてまとめた。
　「発生予防」では、所有者が安心して総合的に相談できる人材育成支援、「適正な管理」では、所有者へのサポート体制の充実や行政を含めた関係者間の連携強化、「マッチング・媒介機能強化」では、空き家などの低額物件にかかる媒介でかさむ費用負担の適正化などを提言。また「再生・リノベーション」では、住宅としての活用に加え、宿泊施設やグループホームなどへのコンバージョンを進めることも重要であると指摘。用途変更が円滑に行なえるような建築規制の合理化、各種助成・支援制度の活用やクラウドファンディングの活用など資金調達の多様化についても求めている。

部会では、必要な修正を加えた上、近日最終とりまとめとして公表する。

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Ｑもらい火して自宅が燃えたらどうなるの？

日本の法律では失火法というものがあり、失火によって火災を起こして隣家に損害を与えても、故意、重過失がない限り損害賠償の責任を問われません。つまり隣家のもらい火で自宅が燃えてしまった場合、失火の原因が軽過失であれば弁償してもらえません。つまり、もらい火による損害から自分の家を守るには自分で火災保険に加入しておく必要があります。ちなみに火災の原因の半数近くが軽過失といわれていますので、いかに火災保険が重要なのかがわかります。

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◆不動産会社の倒産、前年度比24％増

（株）帝国データバンクは8日、「不動産代理・仲介業者の倒産動向調査（2016年度）」結果を発表した。負債1,000万円以上、法的整理のみについて、件数・負債推移、地域別、倒産態様別、負債額別に集計・分析した。

　倒産は93件で、前年度（75件）を24％上回り、3年ぶりに増加した。負債総額は67億1,400万円となり、低水準ながらも3年ぶりに前年度（53億1,700万円）を上回った。

　地域別では、「関東」が52件でトップ。このうち、東京都が29件を占め、神奈川県が12件と続いた。「近畿」は26件で、うち大阪府が18件、兵庫県が6件。

　倒産態様別では、「破産」が90件（96.8％）を占める一方で、「民事再生法」は1件のみ。再建型の法的整理を選択するケースは稀なことがうかがえた。

　負債額別では、負債5,000万円未満の小規模倒産が68件（73.1％）と、全体の7割を超えた。

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★不動産の売却・購入・お住み替え・住宅ローン

八王子市と相模原市緑区の不動産情報ならセンチュリー２１金子不動産へ
平成２９年６月の地域情報誌ショッパーへ折り込まれるチラシ情報を掲載いたしました。

センチュリー２１金子不動産の夏季休暇のお知らせ
・平成２９年８月９日水曜日から平成２９年８月１７日木曜日となっております。
ご迷惑をおかけいたしますが何卒、宜しくお願い申し上げます。
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◆中小宅建業者による既存住宅流通量は約35万戸

（公社）全国宅地建物取引業協会連合会のシンクタンクである不動産総合研究所は2日、中小宅建業者による既存住宅流通量の試算結果を発表した。

　消費者にとって安全な既存住宅流通市場の整備を検討する基礎とする目的で、昨年度初めて取り組んだもの。全宅連モニター約1,000社およびメールマガジン登録事業者約2,000社を対象に、2016年における既存住宅取引件数に関するアンケートを実施した。有効回答は352社。

　回答社のうち、17年中に既存住宅取引を行なった事業者は237社で、その取引件数は1,047件あった（別に買取再販物件数75件）。全宅連会員を含む中小宅建業者（資本金5,000万円以下の個人・法人事業者）を、同協会の業態調査結果報告書を参考に「売買仲介業務を行なっている回答者のうち、とくに中古住宅を扱っている」業者の割合で割り出した母集団（約7万4,000社）をもとに拡大推計。16年の「中小宅建業者による既存住宅流通量」を、約35万4,000戸と推計した。

　推計に当たっては、回答会社の上位10％（27事業者）を除き、実績（4,000件）を推計結果に上乗せする形で推計に影響が出ないよう配慮した。

　同研究所では、今後も継続的に既存住宅流通量調査を行なっていく方針。ただ、回答数に限りがあり地域別分布が考慮できない、調査対象が比較的熱心に既存住宅取引を行なっている可能性があり試算に影響を与えていることが考えられるなどの課題があるとして、次回以降の調査については、さらに地域分布を考慮したサンプルを確保していく方針。

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◆自動車ローンがあるけど大丈夫？

一般に住宅ローンでは、借入審査基準にて収入のほか、年収に占めるローン返済額の割合に一定基準を設けています。返済比率は借入れ金融機関の住宅ローンだけではなく、自動車ローンやその他ローン全て合計した返済額で計算するので、自動車ローンがある場合には、自動車ローンも含めて金融機関の基準の返済比率を満たしている必要があります。
　特に民間金融機関の多くは返済比率を計算する際の金利は４％で試算しているので、他のローンがあると審査がかなり厳しくなってしまいます。

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◆マンションの構造によって注意すべき点は？

マンションではＲＣ（鉄筋コンクリート造）、ＳＲＣ（鉄骨鉄筋コンクリート造）構造という分類のほか、「ラーメン構造」と「壁式構造」という分類があります。ラーメン構造は柱や梁で建物を支える構造で、壁式は壁全体が建物を支える構造となっています。ラーメン構造では柱が出っ張るために自由空間が減りますが、リフォームがしやすいという利点がります。購入の際には間取りだけでなく将来のリフォームプランも考えたうえで選ぶことが必要です。

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★他の銀行で担保評価が低いと借換えを断られました。本当にダメ？

住宅ローンでは金融機関により融資基準が変わりますから本当にダメな場合も多いです。ですから、同時にいくつかの金融機関に打診してみてもよいと思います。

現在はフラット３５でも借換えができるようになり、借換先の対象範囲は広がっていますが、担保評価の何％まで融資するかは金融機関によって差があります。これは、金融機関によって（保証会社によって）貸し倒れに対するリスクのとり方が異なるからです。

また、住まいの購入時に不動産営業マンに対して将来の借り換えの可否や名義を変更できるかどうかの可否、住宅ローン金利の将来の変動幅などを尋ねても、断定できないのが結論です。
名義変更については、「できる」というのが普通の回答です。名義変更ができないというと、売ることも、相続もできない事になります。
「できる」けれども、当事者の経済的な事情でできないケースもあります。そこまでの話になりますと、不動産営業マンでは知りうる情報の範囲での回答にならざるを得ません。
不動産営業マンとしては、不動産取引上の情報の中で、できうる範囲の回答までしかできないからです。

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◆投資用マンションを購入する際は住宅ローンの利用は可能ですか？特徴は？

投資用マンション購入時のローンはフラット３５や自治体融資は利用できないため、原則、銀行やローン会社などの民間の金融機関を利用します。また、住宅ローンは利用できません。販売会社の提携ローンもありますが、金利が高い、収入条件が厳しいなど、住宅ローンと比べると異なる部分が多いので事前に確認が必要です。

投資用マンション用のローンでは、提携ローンのほかに、銀行やローン会社の不動産担保ローンなどがあります。金融機関によっても借入条件や金利が異なるので、提携ローンだけでなくほかの商品も見比べたうえで最も有利なものを選びましょう。

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マンションの管理費は、区分所有であれば現実に占有部分を使用しているかどうかにかかわらず、区分所有者が管理費等を負担しなければなりません。また、マンションを購入して区分所有権を取得した場合には、同時に管理費の債務も引き継ぐことになり、滞納分についても購入者が支払わなければなりません。

　マンションの区分所有法では、第５４条において「区分所有者の特定継承人は、その継承前に生じた管理組合法人の債務についても、その区分所有者が前条の規定により負う責任と同一の責任を負う。」と定めれているため、前の所有者が滞納した管理費や修繕積立金についても、区分所有権の取得者が支払う必要があります。
　ただし、最高裁の判例によると、マンション管理費や修繕積立金などの滞納についても、民法第１６９条「年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、五年間使行しないときは、消滅する。」との内容により、５年間の時効が適用されることとなっていますので、督促を受けた時点から５年を経過した滞納金については免除される可能性もあります。
　この管理費や修繕費などの債務の引き継ぎは重要事項説明書の「売買代金以外に授受される金銭」という欄に記載があるので、中古マンションを購入する際には、その取り扱いについても確認・交渉が必要です。
　最近では、バブル時期に購入されたリゾートマンションや投資用マンションで、管理費の滞納額が膨れ上がり、買い手がつかないという事例も増えているようです。

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Ｑ．住宅ローンはいつの金利で借りられるのか。
Ａ．提携ローンなどで申し込みから融資実行までの日数が短く、同じ月内に申し込み日と融資実行日がある場合には、問題ありませんが、新築をする際などは申込から融資実行までに数カ月かかる場合があります。通常、住宅ローンの金利は、市中の金利変動に合わせて決まってきます。ですから、金利が実効日までに上がっていたり逆に、下がっていることもあります。
また、申込日を期限にしてキャンペーン金利を適応する場合もありますのできちんと把握しておく必要があります。

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Ｑ．病気やケガで働けない時に備えた住宅ローンがあると聞きましたが？

回答：ケガや病気で働けなくなった際には通常の団信は下りないため、その間のローン返済は貯蓄等で補うことになります。一部の民間金融機関では、一般住宅ローンに就業不能の間のローン返済を一定期間補償する特約をつけられる所得補償型の商品を取り扱っています。

解説：健康保険に加入しているサラリーマンの場合は、就業不能な場合には一定期間、傷病手当金を受け取ることができますが、自営業者の場合にはこのような制度がないので、病気やケガで働けなくなり収入が減少する際の備えに検討するのもよいでしょう。

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市街化調整区域の土地を購入する場合の注意点は？

市街化調整区域を購入し、住宅を建築する際は、住宅が建築できる旨の許可が下りているかが重要なポイントです。住宅としての許可が下りていないと、住宅ローンの借り入れもできません。

もともと、市街化調整区域は、市街化を抑制する区域ですので、一定の建築物（診療所や自治会施設、コンビニ、薬局等）を除いて、建築するには許可が必要となります。
　住宅建築として許可が下りるための主な条件は、以下の通りです。
・農家の方の住居の建築
・市街化地域として線引きされる以前から住んでいた人や、１０年以上住んでいた人については建築可能（１０年住居者特例）

許可が下りている土地を購入する場合でも、名義を変更する申請を行い、許可が下りてから初めて建築できる等、許可後に建築可能となるため、完成までにかなりの時間を要することもありますので資金計画にも注意が必要です。ただし、代金の支払い時期は、許可や証明が下りた後に、代金を支払うという契約が一般的のようです。
また、建築許可が下りていても、市街化調整区域の土地については、担保評価が低く見積もられることもあるので、事前に確認が必要です。

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【マンション購入、後悔しないためには？】

◆マンション購入時の注意点においては、資金計画、住宅ローン、立地など以外に駐車場の使い勝手、エレベーターの待ち時間、騒音など「生活してみて初めて気がつく不都合」をいかに事前に予測して防ぐかも重要です。

原因・・・購入後に生活上の不都合に気づく主な要因は「物件や部屋のイメージや見た目にとらわれてしまう」「下見が不十分であった」の２点に分類されます。

≪実際にありがちな不都合の実例≫
◆物件や部屋のイメージや見た目にとらわれてしまった例
・持ち込む家具の位置や置いた後の広さが想像と変わってしまった。
・窓の大きい家を選んだため、カーテンが特注となり費用がオーバー
・エレベーターが住民数に比べ少なく、通勤時に時間がかかる。
・駐車場が機械式で、通勤時には順番待ちでかなり時間がかかる。
・収納が見た目にすっきりしていたが、実際に必要なところに収納がない。あるいはサイズ不足であった。（特に靴箱やスキー板などの大型収納）
・キッチンにゴミ箱を置くスペースがなかった。
・部屋の間取り、キッチンや洗面、トイレの位置などが生活導線となわなかった。
など。

◆下見不十分だった例
・部屋から建物の外に出るまでの時間が思った以上にかかった。
・夜や早朝の電車や車の通行など、騒音が大きかった。
・一方通行が多く、車で駅まで行く際に時間が大幅にかかってしまう。
・マンションの前の道路に雨の際に水が溜まり易い、または風の際に落ち葉などの吹き溜まりになる。
・スーパーまでの距離は近いが坂が多いため、荷物を持って帰る際の負担が大きく、時間も思った以上にかかる。
など

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◆すまい給付金ってどんなもの？
【回答】
消費税率の引上げに伴い、引上げ後の消費税率が適用される住宅を所得する場合、負担を軽減するため現金を給付する制度。平成２６年４月から平成３１年６月までに引渡され入居が完了した住宅を対象に実施されています。
≪解説≫
住宅ローン減税は、支払った所得税などから控除する仕組みであるため、収入が低いほどその効果が小さくなります。すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減を図るものです。このため、収入によって給付額が変わる仕組みとなっています。

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